## تأثیر تنش در منطقه بر بازار مسکن
در هفته‌های اخیر، تنش‌های منطقه‌ای تأثیر قابل توجهی بر بازار معاملات مسکن داشته‌اند. گرچه تشدید این تنش‌ها به رشد نرخ ارز منجر شده و معمولاً قیمت مسکن با نرخ ارز همگراست، اما این بار این دو بازار روند متفاوتی از خود نشان داده‌اند.
افزایش ریسک تنش منطقه‌ای باعث شده است که برخی مالکان برای فروش خانه‌هایشان تخفیف ارائه دهند، اما این تخفیف هنوز نتوانسته بازار فروش در پایتخت را رونق بخشد.
از سوی دیگر، افزایش ریسک تنش منطقه‌ای به نفع مستأجران تمام شده است و برخی مُجّرّها برای دریافت نقدینگی به مستأجران خود تخفیف ارائه می‌دهند. همچنین بازار اجاره با افزایش عرضه از سوی صاحبان ملکی که به دنبال دریافت نقدینگی هستند مواجه شده است.
بازار مسکن به دلیل نقدشوندگی پایین و سرمایه زیاد برای ورود، به نسبت به بیشتر بازارها با سرعت کمتری به سیگنال‌های اقتصادی و غیر اقتصادی واکنش نشان می‌دهد. به همین دلیل، با گذشت ده روز از تشدید تنش در منطقه خاورمیانه، وضعیت بازار خرید و فروش و اجاره خانه در سطح شهر تهران مورد ارزیابی قرار گرفت.
این ارزیابی بر اساس تحقیقات میدانی از واسطه‌‌های ملکی فعال در سطح شهر تهران انجام شده است. نتایج نشان می‌دهد که تشدید ریسک تنش در منطقه خاورمیانه بر رفتار صاحبان ملک تأثیرگذار بوده و این تغییر رفتار در معاملات فروش و اجاره منعکس شده است.
طی ماه‌های اخیر، بازار مسکن در سطح کشور و به تبع آن بازار مسکن پایتخت با رکود شدیدی در معاملات خرید و فروش مواجه بود. در گزارش‌های قبلی به کرات به این رکود و تأثیر آن بر کاهش اسمّی قیمت خانه در برخی مناطق پایتخت اشاره شد.
رکود در بازار مسکن کشور طی روزهای منتهی به دهم مهر ماه امسال به قدری جدی بود که احتمال تشدید این رکود دور از انتظار بود؛ با وجود این، نتایج بررسی‌های میدانی نشان داد که این ریسک سیاسی جدید از سه محدوده بر بازار خرید و فروش و از یک منظر بر بازار اجاره تأثیر گذار شده است.
افزایش تنش در ابتدا باعث شد که برخی از فروشندگان خانه که به طور جدی به دنبال معامله ملک خود هستند، برای نهایی شدن معامله حاضر به ارائه تخفیف شوند.
این رفتار مربوط به صاحبان ملکی می‌شود که تصمیم قطعی برای فروش ملک خود دارند. این گروه مالکان قبل از افزایش ریسک سیاسی در منطقه نیز حاضر به ارائه تخفیف در میانه معامله بودند. اما تشدید تنش‌های منطقه‌ای باعث شده است که این افراد برای نهایی شدن معامله فروش حاضر به ارائه تخفیف‌های بسیار بیشتر شوند.
اثر دوم افزایش “تنش منطقه‌ای“ بر بازار خرید و فروش ملک را باید در تشدید رکود و کاهش میزان معاملاتی که به سرانجام می‌رسد جست‌وجو کرد. در شرایط کنونی که ریسک سیاسی در منطقه افزایش یافته است، تمایل به خرید و نگهداری دارایی‌های زودنقدشونده افزایش یافته و تبدیل آن به ملک به عنوان دارایی دیرنقدشونده از نگاه بسیاری از مردم اقدامی پرریسک تلقی می‌شود.
به این ترتیب در شرایطی که افزایش تنش منطقه‌ای، با ورود سرمایه به بازار ارز و طلا زمینه ساز ایجاد جریان افزایشی در بازار این دارایی‌ها شده است، از میزان معاملات نهایی خرید و فروش خانه کاسته شده و در واقع رکود در این بخش تشدید شده است.
اثرگذاری بعدی تنش منطقه‌ای بر بازار ملک مربوط به افرادی می‌شود که به دنبال تبدیل ملک خود به ملک احسن هستند. طی ماه‌های اخیر و در میانه رکود سنگین سرمایه‌ای حاکم بر بازار ملک، بخش قابل توجهی از معاملات مسکن در کشور مربوط به متقاضیان تبدیل خانه به گزینه‌ای بهتر بود.
اما نتایج بررسی‌های میدانی و صحبت با واسطه‌‌های ملکی حاکی از آن است که معاملات تبدیل به احسن نیز در گره عدم جوش خوردن به دام افتاده‌اند. این رویه نتیجه افزایش ریسک خرید ملک به عنوان سرمایه‌گذاری دیر بازده و با نقدشوندگی پایین است.
در واقع در شرایط کنونی افراد معدودی حاضر به تبدیل سایر دارایی‌های خود نظیر پول نقد، طلا و ارز به ملک هستند و همین موضوع بازار تبدیل به احسن در معاملات مسکن را نیز قفل کرده است.
اما چهارمین اثر تنش منطقه‌ای در بازار ملک مربوط به معاملات اجاره می‌شود. بررسی میدانی از آن حکایت دارد که بخشی از مُجّرّها برای افزایش نقدینگی خود حاضر به تنظیم قرارداد اجاره با نرخی کمتر از مطالبه اولیه و در حد استطاعت مستأجر شده‌اند.
اگرچه با آغاز فصل پاییز به شکل سنّتی از تعداد فایل‌های اجاره نسبت به فصل تابستان (زمان سنّتی اجاره خانه در کشور) کاسته می‌شود، اما به گفته واسطه‌‌های ملکی مورد بررسی از سوی در شرایط کنونی بر تعداد فایل‌های اجاره نسبت به مهر سال قبل به طور تقریبی افزوده شده است.
در واقع بخشی از دارندگان ملک با هدف افزایش نقدینگی به عرضه ملک خود روی آورده‌اند و برای دریافت سریع‌تر وجه نقد حاضر به ارائه تخفیف نیز شده‌اند. این موضوع زمینه ساز کاهش اجاره‌بها شده است.
کاهش نرخ رشد اجاره‌بها در زمان تشدید تنش منطقه‌ای و بروز جنگ گزاره‌ای است که تجربه هشت سال جنگ ایران و عراق نیز آن را اثبات کرده است. در گزارشی با عنوان “سرنوشت قیمت مسکن” که در روز هفدهم مهر ماه امسال منتشر شد، با هدف پیش‌بینی تأثیر “تنش در منطقه” بر هزینه تأمین خانه به بررسی روند نوسان قیمت اجاره‌بها طی دهه 50 و 60 پرداخته شد.
داده‌های تاریخی این بخش نشان از آن داشت که ریسک تنش منطقه‌ای می‌تواند سرعت رشد اجاره‌بها را به نصف کاهش دهد. در حالی که طی سال‌های 51 تا 56 شاخص هزینه مسکن رشدی متوسط 23 درصدی داشت، این نرخ طی سال‌های 57 تا 66 یعنی در بازه افزایش تنش داخلی و منطقه‌ای به 11.9 درصد کاهش یافت.
در فروردین امسال نیز این رویه به شکل دیگری تکرار شد. طی هفته‌های ابتدایی امسال به رغم افزایش شتابان نرخ ارز در پی تشدید تنش منطقه‌ای، قیمت مسکن در تهران ثابت ماند. این در حالی بود که طی سال‌های قبل به شکل معمول رشد نرخ ارز زمینه ساز افزایش بهای مسکن نیز بود. اما از آنجایی که این بار علت ایجاد جریان افزایشی در بازار ارز متفاوت بود، نتیجه این رشد نرخ بر بازار مسکن نیز پیامد متفاوتی داشت.
در واقع “تنش در منطقه” اگرچه پتانسیل رشد نرخ ارز را دارد، اما چشم‌انداز قیمت مسکن را کاهشی می‌کند. احتمال افزایش تنش منطقه‌ای باعث خروج بخشی از متقاضیان خرید ملک از این بازار شده و کاهش تقاضا زمینه ساز افت قیمت در این بازار می‌شود.
