پایان جذابیت بازار مسکن
## بازار مسکن در رکود عمیق: سرمایه‌گذاری جذاب نیست
معاملات آپارتمان در تهران به شدت کاهش یافته و به یک چهارم سطح نرمال رسیده است. نرخ رشد قیمت مسکن نیز نصف تورم عمومی است و رکود در بازار باعث کاهش تعداد مشاوران املاک شده است. این شرایط نشان می‌دهد که بازار مسکن در حال حاضر برای سرمایه‌گذاری جذاب نیست.
تابستان امسال، بازار مسکن شاهد رکودی بی‌سابقه بود. در دو ماه اول تابستان، معاملات مسکن در تهران به کمتر از 3000 فقره رسید که عددی بسیار پایین محسوب می‌شود. در فاصله چند روز مانده به پایان شهریور نیز، روند معاملات مسکن چنگی به دل نمی‌زند.
نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در تهران نیز کاهش قابل توجهی داشته است. این نرخ از 77 درصد در مرداد سال گذشته به 17 درصد در مرداد امسال رسیده است که در مقایسه با تورم عمومی 35 درصدی، کاهش قابل توجهی محسوب می‌شود. در واقع، نرخ تورم مسکن تقریبا به نصف نرخ تورم سایر کالاها رسیده است.
با این حال، رشد قیمت مسکن به طور کامل متوقف نشده است. در مرداد ماه امسال، قیمت مسکن در تهران 1.2 درصد نسبت به تیر ماه افزایش یافت و به 88.5 میلیون تومان در هر متر مربع رسید. این عدد نشان‌دهنده رشد 8.4 درصدی نسبت به ابتدای سال و 16.8 درصدی نسبت به مرداد سال گذشته است.
تعداد معاملات آپارتمان در ماه‌های تیر و مرداد امسال نیز به ترتیب 3559 و 3665 فقره بود. در شرایط عادی، حدود 15 هزار واحد مسکونی در تهران خرید و فروش می‌شود. به این ترتیب، آمار نشان می‌دهد که تعداد معاملات به یک چهارم سطح عادی رسیده است.
بیشترین تعداد معاملات ماهیانه در سه سال گذشته، حدود 14 هزار فقره در خرداد 1401 بود که در حال حاضر به حدود 3700 فقره کاهش یافته است. این اعداد نشان می‌دهند که بازار مسکن در حال حاضر برای سرمایه‌گذاران جذاب نیست. در عین حال، متقاضیان مصرفی نیز به دلیل قیمت‌های بالا، امکان خرید ندارند.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که عمده معاملات در حال حاضر از نوع تبدیل است. برخی از متقاضیان مصرفی، مقطع فعلی را فرصتی مناسب برای خرید واحدهای مرغوب‌تر، بزرگ‌تر و با سال ساخت کمتر می‌دانند. با این حال، بازار از ظرفیت کافی برخوردار نیست و این امر باعث شده است که بسیاری از مشاوران املاک از بازار ملک خارج شوند.
مسئولان اتحادیه املاک تهران اعلام کرده‌اند که به دلیل رکود مسکن و هزینه‌های بالای واحدهای صنفی، تعداد موارد ابطال پروانه مشاوران املاک از تعداد موارد صدور پروانه بیشتر شده است.
تورم سالیانه مسکن پایتخت در شرایطی به 17 درصد رسیده است که نرخ رشد اجاره بها در تهران از تورم عمومی پیشی گرفته و در مرداد 1403 به 45.5 درصد رسید. این عدد برای مناطق شهری کل کشور 49 درصد بود.
در خرداد امسال و پس از 78 ماه، نرخ رشد سالیانه قیمت مسکن در پایتخت به زیر 10 درصد رسید و به 9.8 درصد کاهش یافت. اما در دو ماه پس از آن، شیب افزایشی داشت. بالاترین میزان رشد قیمت مسکن در سه سال گذشته مربوط به اردیبهشت 1402 بود که 107 درصد به ثبت رسید.
رکود مسکن در تهران به شهرهای اقماری نیز سرایت کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد نرخ‌های پیشنهادی آپارتمان در شهر جدید پردیس تا یک میلیارد تومان نسبت به سال گذشته کاهش یافته و در شهر پرند قیمت واحدهای مسکن مهر تا 600 میلیون تومان کاهش را تجربه کرده است. برخی کارشناسان معتقدند بازار ملک احتمالا تا پایان سال جاری به روند کژدار و مریز ادامه می‌دهد.
کیانوش گودرزی، رئیس اتحادیه مشاوران املاک تهران، می‌گوید با توجه به قیمت‌های بالا، معاملات به رکود رسیده و مردم نمی‌توانند خرید و فروش یا پیش خرید کنند. به گفته وی، بازار مسکن برای احیای خود نیاز به زمان دارد و حدود یک سال دیگر طول می‌کشد تا از رکود خارج شود.
حسن محتشم، کارشناس بازار مسکن نیز معتقد است دولت چهاردهم احتمالا سیاست‌های انقباضی را در پیش بگیرد و نقدینگی را به سمت تولید هدایت کند. این امر باعث خواهد شد که بخش مسکن در رکود باقی بماند. به گفته وی، ادامه یا تشدید رکود بستگی به میزان موفقیت دولت در جلوگیری از کاهش قدرت پول ملی و تقویت تقاضای مصرفی به جای تقاضای سرمایه‌گذاری دارد. با توجه به سیاست‌های اقتصادی پیش‌بینی شده، به نظر می‌رسد دوره رکود که از حدود دو سال قبل آغاز شده، ادامه پیدا کند و حتی ممکن است تشدید شود.
