رکورد «رکود» ساخت‌وساز
## رکورد رکود ساخت‌وساز
> ساخت‌وساز در تهران طی پنج ماه اول امسال، بار دیگر رکورد رکود را ثبت کرد. تعداد آپارتمان‌های در حال ساخت که سال گذشته به نصف حداقل عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار مسکن تهران سقوط کرده بود، در سال جاری یک درصد دیگر کاهش یافت. رکود تولید مسکن براساس گزارش‌های دیگر، همچنان در سطح کشور نیز برقرار است. شاخص‌های بازار مسکن نشان می‌دهد این رکود ناشی از قیمت تمام‌شده بالا و قدرت خرید پایین است. وضعیت پایتخت، سکته کامل ساختمانی است.
در پنج ماه ابتدایی سال، رکود ساخت مسکن در شهر تهران و سراسر کشور به وضوح مشهود بود. در صورت ادامه این روند در ماه‌های آتی، رکود ساخت مسکن در سطح کشور به ده سال و در شهر تهران به یازده سال خواهد رسید. میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران در این پنج ماه، تقریبا ۳۷ درصد کمتر از متوسط نیاز ساخت مسکن برای ایجاد شرایط تعادلی بود. ادامه کاهش ساخت مسکن در شهر تهران و کشور، زنگ خطری جدی برای سیاستگذاران بازار مسکن است.
افزایش قیمت مواد اولیه ساختمانی، جهش هزینه تولید ساختمان، کاهش ثبت سفارش ساخت از سوی مالکان و افت تقاضا از سوی خریداران به دلیل کاهش قدرت خرید متقاضیان مصرفی و سرمایه‌ای، از عوامل اصلی ایجاد این شرایط هستند.
در پنج ماه ابتدایی امسال، ۲۳,۴۰۰ پروانه ساختمانی در شهر تهران صادر شد که یک درصد کمتر از تعداد پروانه‌های صادر شده در مدت مشابه سال گذشته است. مقایسه تعداد پروانه‌های ساختمانی صادر شده در این پنج ماه با میزان نیاز شهر تهران برای ساخت سالانه مسکن، رکود شدید در بخش ساخت و ساز این کلان‌شهر را نشان می‌دهد. شهر تهران برای برقراری تعادل نسبی عرضه و تقاضا، حداقل به ساخت ۷۵,۰۰۰ واحد مسکونی در سال نیاز دارد. این برآورد در اوایل دهه ۹۰ بر اساس طرح جامع مسکن و مطالعات مرتبط، با احتساب میزان ازدواج، طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌های قدیمی و روند رشد خانوارهای تک نفره ناشی از افزایش سن ازدواج انجام شد و در سال‌های بعد، مطالعات مشابه در شهرداری، نیاز سالانه به ساخت مسکن را در همین حدود اعلام کرد.
بنابراین، نیاز ماهانه شهر تهران به ساخت مسکن، حداقل ۶,۲۵۰ واحد است. در حالی که میانگین ماهانه صدور پروانه در شهر تهران در پنج ماه ابتدایی امسال، ۳,۹۰۰ واحد بوده است. بنابراین، رکود در بخش ساخت مسکن در پایتخت قطعی است. در حال حاضر، میزان ساخت مسکن در تهران ۳۷.۶ درصد کمتر از حداقل مورد نیاز برای برقراری تعادل در این بازار است.
## تجربه سکته در بازار معاملات مسکن تهران
در حالی که داده‌های صدور پروانه ساختمانی در شهر تهران، بروز رکود در بخش ساخت و ساز را تأیید می‌کند، بررسی نبض بازار معاملات خرید و فروش نیز نشان دهنده رکود شدید در این بازار است. بررسی بازار معاملات خرید و فروش مسکن نشان می‌دهد که زمانی بازار فروش خانه در شهر تهران از رکود خارج می‌شود که ماهانه ۱۱,۰۰۰ واحد مسکونی در شهر تهران معامله شود. در حال حاضر، به طور متوسط هر ماه ۴,۰۰۰ خانه در پایتخت معامله می‌شود. بنابراین، بازار مسکن شهر تهران با رکود شدیدی مواجه است؛ رکودی که به عنوان سکته کامل در این بازار شناخته می‌شود.
## آژیر خطر خشک شدن سرچشمه عرضه مسکن
کاهش ساخت مسکن با تضعیف عرضه، زمینه ساز رشد قیمت مسکن در کشور است. همانطور که در بخش ابتدایی گزارش عنوان شد، در پنج ماه ابتدایی امسال ۲۳,۴۰۰ پروانه ساختمانی در تهران صادر شد که این رقم یک درصد کمتر از مدت مشابه سال قبل بود. در کل سال ۱۴۰۲، ۴۵,۰۰۰ پروانه ساخت مسکن در شهر تهران صادر شد. به شکل سنتی، میزان صدور پروانه ساختمانی در نیمه ابتدایی هر سال بیشتر از نیمه دوم سال است، چرا که شرایط جوی باعث می‌شود فعالیت ساخت و ساز در نیمه ابتدایی سال شدت بیشتری داشته باشد.
با این حال، اگر این سناریو در ماه‌های آتی امسال نیز تکرار شود، تعداد کل پروانه‌های ساختمانی در سال جاری به کمتر از ۵۰,۰۰۰ واحد خواهد رسید. به این ترتیب، تهران برای سومین سال پیاپی تجربه ساخت کمتر از ۵۰,۰۰۰ واحد مسکونی را پشت سر می‌گذارد.
ادامه رکود شدید در بخش ساخت مسکن کشور طی ۳ سال متوالی (ساخت کمتر از ۵۰,۰۰۰ واحد مسکونی در سال) و ثبت یازدهمین سال رکود در بخش ساخت مسکن در پایتخت (ساخت کمتر از ۷۵,۰۰۰ واحد مسکونی در سال)، زنگ خطری جدی برای سیاستگذاران بازار مسکن در کشور است. خشک شدن سرچشمه عرضه مسکن (ساخت واحدهای نوساز) آژیر خطر جدی برای سیاستگذاران است. خشک شدن چشمه عرضه مسکن در شهر تهران و کشور (رکود در بخش ساخت و ساز) سیگنال موثری در جهت رشد قیمت‌ها یا حداقل عدم کاهش قیمت در میان و بلند مدت خواهد بود.
## شامخ کشوری رکود را تایید کرد
شامخ بخش ساختمان کشور، بروز رکود در این صنعت در سطح کشور را تایید می‌کند. میانگین شامخ کل صنعت ساختمان (شاخص وضعیت کلی ساخت و ساز) طی پنج ماه ابتدایی امسال، از فروردین تا مرداد، برابر ۴۸.۳۹ واحد محاسبه شد. این در حالی است که میانگین پنج ماهه این شاخص برای پنج ماه ابتدایی سال گذشته، ۴۹.۲ واحد بود. این موضوع نشان دهنده تشدید رکود در صنعت ساختمان طی پنج ماه ابتدایی امسال است. این داده کاملا منطبق با کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی شهر تهران طی پنج ماه ابتدایی امسال بود. قرارگیری شاخص مدیران خرید (شامخ) در سطحی کمتر از ۵۰ واحد، نشان دهنده بروز رکود در بخش مورد بررسی است.
میانگین پنج ماهه شاخص سفارش ساخت از سمت مالکان از فروردین تا مرداد امسال، ۴۴.۸ واحد اعلام شد. این شاخص در مدت مشابه در سال قبل، ۴۷.۷ واحد بود. این داده، نشان دهنده کاهش تمایل مالکان برای ساخت و مشارکت در ساخت با سازندگان است. نبود چشم انداز روشن از آینده بازار، باعث تضعیف این شاخص شده است. بنابراین، رکود در بخش ثبت سفارش‌های جدید طی پنج ماه ابتدایی امسال تشدید شده است.
میانگین شاخص فروش در شامخ ساختمان سازی نیز طی پنج ماه ابتدایی امسال، برابر ۴۵.۶ واحد اعلام شد. این رقم، نشان دهنده بروز رکود در این بخش است. همچنین، این شاخص فروش در مدت مشابه سال قبل، برابر ۴۶.۲ واحد بود. بنابراین، وضعیت در بخش فروش نیز ضعیف‌تر شده است.
شاخص نبض قیمت مصالح ساختمانی برای پنج ماه ابتدایی امسال، برابر ۶۷.۸ واحد بود. شاخص‌های قیمتی، تأثیر معکوس بر شامخ دارند. در واقع، قرارگیری شاخص قیمتی بالاتر از ۵۰ واحد، نتیجه نامطلوبی است که می‌تواند رکود را تشدید کند. در عین حال، میانگین شاخص نبض قیمت تمام شده نیز برای پنج ماه ابتدایی امسال، برابر ۵۹.۵ بود. بنابراین، قرارگیری این شاخص قیمتی بالای سطح ۵۰ واحدی، اثر منفی بر شامخ نهایی داشت. شاخص چشم انداز بازار نیز به عنوان یکی از مولفه‌های مهم در تعیین شامخ کل، طی پنج ماه ابتدایی امسال برابر ۵۷.۱ بود. این موضوع نشان دهنده آن است که فعالان بازار امیدی به کاهش هزینه و قیمت نهایی تولید ندارند. این پیش بینی نیز، تشدید کننده شرایط رکود است.
شامخ صنعت ساختمان کل کشور نیز طی پنج ماه ابتدایی امسال، همسو با داده پروانه ساختمانی شهر تهران در این پنج ماه، از بروز رکود حکایت داشت. در واقع، شهر تهران و کل کشور با رکود سنگین و متوالی در بخش ساخت مسکن مواجه هستند. در صورتی که رکود بخش ساخت مسکن طی پنج ماه ابتدایی امسال به ماه‌های آتی سال جاری نیز سرایت کند، امسال دهمین سالی است که ساخت مسکن در کشور با رکود مواجه می‌شود. همچنین، یازدهمین سالی خواهد بود که ساخت مسکن در تهران راکد خواهد ماند.
