رتبه عجیب ایران در گرانی مسکن
متخصصان حوزه مسکن با بررسی راه‌های برون‌رفت از وضعیت رکود تورمی در این بخش، اعلام می‌کنند ایران از نظر گرانی مسکن نسبت به درآمد خانوار در رتبه هفتم جهان قرار دارد.
در نشست علمی – تخصصی مرکز پژوهش‌های توسعه و آینده‌نگری با موضوع “راهکارهای برنامه‌ای تأمین مسکن در ایران” که با حضور صاحب‌نظران اقتصادی برگزار شد، فردین یزدانی، مدیر مطالعات بازنگری طرح جامع مسکن، کمال اطهاری، اقتصاددان و محمّدصالح شکوهیبیدهندی، عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران به ایراد نظرات خود پرداختند.
یزدانی با طرح این سوال که چرا وضعیت مسکن در حال حاضر به نقطه ناامیدی رسیده، اظهار داشت: مسکن به عنوان یکی از بخش‌های مهم اقتصادی به دلیل بار سرمایه‌گذاری در تولید ناخالص ملی، نقش ویژه‌ای ایفا می‌کند. اما این موضوع محدودیت‌هایی برای بخش مسکن ایجاد کرده و برخی دولت‌ها به اشتباه از آن به عنوان پیشران اقتصادی یاد می‌کنند و بدون توجه به متغیرهای مهم اقتصادی و اجتماعی مثل وضعیت درآمد خانوار، برنامه‌ریزی‌هایی را اجرا کرده‌اند که به نتایج مطلوبی منجر نشده‌اند.
او افزود: بعد از سال ۱۳۹۷ به دلیل تحریم‌ها و افزایش تقاضا برای سرمایه‌گذاری در بخش زمین و مسکن به منظور حفظ ارزش دارایی‌ها، به جای سرمایه گذاری در حوزه تولید، شاهد رشد منفی اقتصاد و رکود تورمی در مسکن بودیم و این موضوع نهایتاً وضعیت مسکن را به وضعیتی که امروز می‌بینیم رسانده است.
یزدانی با اشاره به قیمت متوسط یک واحد مسکونی که در حال حاضر حدود ۴ میلیارد تومان است، گفت: با توجه به این قیمت، زمان لازم برای خانه‌دار شدن برای اقشار متوسط و ضعیف جامعه به بیش از ۵۰ سال می‌رسد و به این معنی است که خانوارها عملاً توان خرید خانه را ندارند و تقاضا برای خرید مسکن بسیار کاهش یافته است.
این صاحب نظر حوزه مسکن با طرح این سوال که آیا بخش مسکن می‌تواند مستقل از رشد تولید ملی به رشد خود ادامه دهد، پاسخ داد: تجربیات نشان داده است که مسکن نمی‌تواند مستقل از رشد تولید ملی باشد و به همین دلیل است که از سال ۱۳۹۷ با افزایش فشارهای اقتصادی، افزایش رکود در بخش مسکن را شاهد هستیم.
محمّدصالح شکوهی بیدهندی، عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، با اشاره به اصل ۳۱ قانون اساسی، مسئله زمین و مسکن را یکی از مهم‌ترین مباحث حوزه اقتصاد دانست و گفت: داشتن مسکن متناسب با نیاز، حق هر فرد و خانواده ایرانی است و دولت موظف است زمینه اجرای این اصل را به خصوص برای روستاییان و کارگران فراهم کند.
وی با اشاره به رتبه‌بندی جهانی، ایران را در دسته کشورهایی قرار داد که به تناسب درآمد متوسط، قیمت مسکن بالا است و امکان خرید مسکن برای همه خانوارها وجود ندارد. وی هزینه تأمین مسکن در ایران را بالا دانست که بخش قابل توجهی از هزینه‌های خانوار را به خود اختصاص می‌دهد و این موضوع باعث شده است که ایران از نظر گرانی مسکن نسبت به درآمد خانوار، رتبه هفتم دنیا را داشته باشد.
شکوهی به موضوع فرسودگی و ناپایداری واحدها و حاشیه‌نشینی پرداخت و گفت: رویکرد غالب نوسازی شهری در دهه‌های گذشته، حمایت از نوسازی از طریق اعطای تراکم تشویقی بوده است. این رویکرد عوارضی مانند افزایش بارگذاری جمعیتی و کاهش سرانه خدمات در بافت‌های فرسوده، نوسازی نشدن واحدهای دارای مشکل ثبت و سند مالکیت، جابه‌جایی جمعیتی و خروج مستأجران از بافت‌ها، تبعات محیط زیستی و افزایش فشار بر روی محیط زیست را به دنبال داشته است.
شکوهی در ادامه به دوگانههایی نظیر مسکن کالای مصرفی یا سرمایهای؛ توسعه افقی یا توسعه عمودی؛ ایجاد شهرهای جدید یا ساخت و ساز در شهرهای موجود؛ مردمی کردن فرآیند ساخت و ساز یا حمایت از پیمانکاران و انبوه سازان؛ برنامه ریزی محلی یا برنامه ریزی ملی؛ خانه وسیع یا مسکن حداقلی؛ هدایت تقاضای مسکن و اشتغال یا تقاضا محوری در ساخت مسکن اشاره کرد و توجه سیاست گذاران مسکن و شهرسازی به این موضوعات را موضوعی مهم ارزیابی کرد.
عضو هیئت علمی دانشکده معماری و شهرسازی دانشگاه علم و صنعت ایران، در پایان پیشنهادهایی برای بهبود وضعیت مسکن در کشور ارائه داد که شامل وضع مقررات مالیاتی مؤثر برای جلوگیری از سرمایهای شدن زمین، تهیه و تصویب طرح جامع زمین و مسکن برای کشور، بازتنظیم نظام بودجه‌ریزی کشور مبتنی بر برنامه‌ها و سند ملی آمایش سرزمین، تلاش برای افزایش و رونق کسب‌وکار در روستاها و بررسی جامع احکام مالکیت زمین توسط حوزه‌های علمیه بود.
کمال اطهاری، اقتصاددان و پژوهشگر توسعه، بخش مسکن را به عنوان موتوری که نه تنها باعث توسعه اقتصاد ایران نشده، بلکه آن را به نوعی بیماری هلندی (Dutch disease) مبتلا کرده، عنوان کرد. وی گفت: این بیماری ابتدا سرمایه‌ها را از بخش‌های مولد و قابل مبادله گرفته، رشد آنها را متوقف و تولیدشان را غیررقابتی می‌کند و در نهایت با افزایش رانت‌جویانه قیمت زمین و مسکن، خود با پدیده قفل شدگی روبرو می‌شود.
وی شتاب بالای افزایش قیمت مسکن ناشی از جهش‌های قیمت زمین و معاملات صوری مسکن، بیکاری و بی‌ثباتی شغلی ناشی از توقف رشد بخش مولد، کاهش پیوسته درآمد واقعی خانوار، رجحان نقدینگی در اثر بی‌ثباتی اقتصادی و سیاسی و اجرای برنامه‌های موسوم به مسکن مهر و… توسط دولت به‌جای طرح‌های جامع مسکن را از عواملی دانست که نوعی قفل شدگی یا تله رکود تورمی را در بخش مسکن پدید آورده است.
این پژوهشگر توسعه در ادامه افزود: فعالیت‌های مربوط به زمین و مسکن و ساخت‌وساز در اقتصاد کشور طی سال‌های گذشته به‌خاطر عایدات سرمایهای بالا و پرش‌های قیمتی مکرر، جولانگاه تولید رانت و رانت‌خواری شده است. بازدهی بالا در این بخش، توزیع تابعی درآمد را به زیان کارآفرینان، کارگران و صاحبان سرمایه در بخش‌های مولد تغییر داده است. بنابراین عملکرد بخش مسکن به‌گونه‌ای بوده است که باعث رکود تولیدات صنعتی و کشاورزی و حتی رکود خود بخش مسکن شده است. با این نحوه عمل در حوزه فعالیت‌های زمین و مسکن و ساخت‌وساز نمی‌توان به برون‌رفت اقتصاد از رکود موجود و حتی برون‌رفت خود بخش مسکن از رکود امیدوار بود.
کمال اطهاری در خاتمه به سند ملی توانمندسازی و ساماندهی سکونتگاههای غیررسمی که در اسفند ماه سال گذشته به تصویب هیئت وزیران رسید اشاره کرد و برای بهبود وضعیت کنونی مسکن در کشور، اجرایی شدن این سند و توجه به آن را راهکاری مهم و ضروری ارزیابی کرد.
فردین یزدانی به‌عنوان مدیر علمی نشست در جمع‌بندی گفت: بازار مسکن از جمله بازارهایی است که در آن شکست بازار در تأمین مسکن آحاد مردم و به‌ویژه گروه‌های کم‌درآمد قطعی است؛ اما باید به این نکته توجه داشت که دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز چگونه باید باشد؟ دخالت دولت در تأمین مسکن موردنیاز مردم یک امر پذیرفته شده است؛ اما این که این دخالت چگونه باشد بسیار مهم است. دولت باید از طریق افعال ایجابی فضای کسب‌وکار را برای کسب‌وکارهای مولد باز کند و دست از برخی دخالت‌های بی‌مورد بردارد.
وی در پاسخ به سؤال اصلی این نشست مبنی بر اینکه دولت الان باید چه کاری انجام دهد؟ گفت: اولاً شورای مسکن و وزیر مسکن باید در شورای اقتصاد نقش فعال‌تری داشته باشند، دوم اینکه دولت باید یک برنامه‌ای داشته باشد تا بتواند تعداد واحدهای مسکونی که در دست ساخت دارد را تا پایان این دولت تکمیل کرده و به مردم تحویل دهد. سوم اینکه باید یک بازنگری در حوزه موضوعات مسکن بویژه ماده ۵۰ برنامه هفتم صورت گیرد.
