## تورم مسکن جهانی، رکوردشکنی در راه است؟
گزارش شاخص جهانی مسکن “نایت فرانک” از احتمال “شکسته شدن رکورد تورم ملک” خبر می‌دهد. این شاخص که تغییرات قیمت ملک در 56 کشور را رصد می‌کند، نشان می‌دهد که قیمت مسکن در سطح جهانی با سرعت قابل‌توجهی در حال افزایش است.
در سه ماه اخیر، میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در کشورهای مورد بررسی نزدیک به 2 درصد افزایش یافته است. اگر این روند ادامه یابد، تورم یکساله یا به عبارتی نرخ رشد شاخص مسکن نایت فرانک، از متوسط 20 ساله گذشته فراتر خواهد رفت.
“اکونومیست” در تحلیلی جامع در مورد معادلات رشد قیمت جهانی مسکن، بازگشت مسیر صعود قیمت خانه‌ها را پس از افت قیمت‌های ناشی از افزایش نرخ بهره در سال‌های 2022 و 2023 پیش‌بینی می‌کند. این تحلیل نشان می‌دهد که تورم مسکن به راحتی از مسیر نزولی خارج نمی‌شود.
از نظر تحلیلگران “اکونومیست” مهاجرت به کشورها و ادامه آن باعث حفظ تورم مسکن و اجاره خواهد شد. هر یک درصد مهاجرت جدید در مقصد، می‌تواند 3 درصد به تورم مسکن بیافزاید. “میل به زندگی در ابرشهرها” به خاطر خدمات زندگی خاص و ترافیک در سطح شهر، همراه با ضعف زیرساخت‌های اتصال حومه به مرکز، تقاضای مسکن در شهرها را افزایش داده و باعث رشد قیمت‌ها خواهد شد.
## بازگشت سریع تورم مسکن
پس از بحران مالی سال‌های 2007 تا 2009، قیمت جهانی مسکن حدود 6 درصد کاهش یافت. اما خیلی زود، قیمت‌ها دوباره صعودی شد و از رکورد قبلی نیز گذشت. با شیوع کرونا، اقتصاددان‌ها فکر می‌کردند بازار مسکن سقوط خواهد کرد. اما برعکس، این بازار رونق گرفت و خریداران با ماسک به دنبال خانه‌های خوب برای سرمایه‌گذاری می‌گشتند.
از سال 2021 به بعد، بانک‌های مرکزی برای کنترل تورم، نرخ بهره را بالا بردند و همه نگران شدند که قیمت املاک به شدت تحت‌تاثیر قرار بگیرد. اما در واقع، قیمت‌ها فقط 5.6 درصد از اوج دوره کرونا کاهش پیدا کرد و حالا دوباره خیلی سریع در حال افزایش است.
به نظر می‌رسد بازار املاک همیشه رو به بالاست و هیچ چیزی نمی‌تواند جلوی آن را بگیرد.
## ابرچرخه رشد قیمت مسکن
در گذشته نه چندان دور، خانه تنها مکانی برای زیستن و پناه گرفتن از ناملایمات روزگار بود. اما این پناهگاه ساده، امروزه به عنوان ارزشمندترین دارایی جهان شناخته می‌شود. تا حدود سال 1950، قیمت خانه در کشورهای توسعه یافته تقریبا ثابت بود.
سازندگان خانه‌ها را در جایی می‌ساختند که مردم به آنها نیاز داشتند. به این ترتیب، تقاضای فزاینده، به افزایش بی‌رویه قیمت‌ها دامن نمی‌زد. علاوه بر این، پیشرفت‌های چشمگیر در حوزه زیرساخت‌ها، مانند گسترش شبکه‌های حمل و نقل، نقش مهمی در کنترل قیمت‌ها ایفا کرد.
اما رویدادهای پس از جنگ جهانی دوم، آغازگر “ابرچرخه” افزایشی قیمت مسکن شد؛ پدیده‌ای که امروز با آن زندگی می‌کنیم. پس از جنگ جهانی دوم، دولت‌ها با دست و دلبازی، وام‌های مسکن را یارانه‌دار کردند تا هرکس بتواند صاحب خانه شود. از سوی دیگر، خانواده‌ها در آن دوران پرجمعیت‌تر بودند و به خانه‌های بزرگ‌تری نیاز داشتند. همزمان با این رویدادها، مهاجرت گسترده از روستاها به شهرها آغاز شد و تقاضا برای مسکن در شهرها را به شدت افزایش داد.
این عوامل دست به دست هم دادند و باعث شدند تا بازار مسکن رونقی بی‌نظیر را تجربه کند و قیمت خانه‌ها به سرعت صعود کند.
در نیمه دوم قرن بیستم، قوانین سختگیرانه‌ای برای استفاده از زمین وضع شد و دیدگاه‌ها نسبت به توسعه شهرها تغییر کرد. این تغییرات باعث شد ساخت ساختمان‌ها و زیرساخت‌های جدید بسیار سخت‌تر شود و شهرها دیگر مثل قبل گسترش پیدا نکنند. حتی شهرهای بزرگی مثل لندن و نیویورک که قبلا ساخت و ساز زیادی داشتند، سرعت توسعه شهری را کاهش دادند.
در واقع، در کشورهای توسعه یافته، ساخت خانه جدید از دهه 1960 به بعد به تدریج کمتر شد و قیمت خانه نیز شروع به بالا رفتن کرد.
## سه عامل کلیدی تورمساز در بازار مسکن
با این حال، عوامل بنیادی‌تری نیز وجود دارند که نشان می‌دهند روند افزایشی قیمت مسکن در بلندمدت ادامه خواهد داشت. سه عامل کلیدی، تضمین کننده تداوم این ابرچرخه هستند.
**1. افزایش تعداد مهاجران:** تحقیقات نشان می‌دهد که جمعیت افرادی که در کشورهای ثروتمند زندگی می‌کنند اما متولد آن کشورها نیستند، با سرعت بسیار زیادی در حال رشد است. هر سال، تعداد این افراد حدود 4 درصد بیشتر می‌شود.
این یعنی تقاضا برای مسکن به شدت بالا رفته است. وقتی تقاضا برای خرید یا اجاره خانه زیاد می‌شود، قیمت‌ها هم بالا می‌رود. این موضوع را می‌توان در بسیاری از کشورها مشاهده کرد. مثلا، یک مطالعه در اسپانیا نشان می‌دهد که هر یک درصد افزایش در تعداد مهاجران، باعث افزایش 3.3 درصدی قیمت متوسط خانه‌ها می‌شود.
**2. تغییر نگرش نسبت به زندگی در شهرها:** با شیوع کووید-۱۹ در سال 2020، بسیاری تصور می‌کردند که جذابیت زندگی شهری کاهش خواهد یافت. گسترش دورکاری این تصور را تقویت کرد که افراد می‌توانند بدون حضور فیزیکی در محیط‌های شهری، کار کنند و به همین دلیل، به دنبال خانه‌های بزرگ‌تر و ارزان‌تر در مناطق حومه‌ای باشند.
اما این‌طور نشده است. مردم بسیار بیشتر از گذشته از خانه کار می‌کنند، اما شهرهای بزرگ همچنان جذابیت خود را حفظ کرده‌اند. در آمریکا، 37 درصد از کسب و کارها در مناطق شهری بزرگ واقع شده‌اند، که همان سهمی است که در سال 2019 وجود داشت. بر اساس محاسبه اکونومیست، سهم پایتخت‌های کشورهای ثروتمند از اشتغال کل در سال‌های اخیر افزایش یافته است.
این شهرها همچنین محل سرگرمی‌های بیشتری هستند. همه اینها رقابت را برای فضای زندگی در مراکز شهری فشرده که عرضه مسکن در آنها محدود است، داغ‌تر می‌کند.
**3. مشکل زیرساخت‌ها:** ترافیک در بسیاری از شهرها به شدت افزایش یافته و باعث شده است رفت و آمد روزانه سخت‌تر شود. در بریتانیا، سرعت متوسط سفرها در یک دهه اخیر 5 درصد افت کرده است. در آمریکا هم اوضاع تقریبا به همین شکل است. ساخت شبکه‌های حمل و نقل جدید بسیار هزینه‌بر و زمان‌بر است و بسیاری از پروژه‌ها، مثل قطار سریع السیر کالیفرنیا، به دلایل مختلف متوقف شده‌اند. این مشکلات باعث شده‌اند که مردم مجبور شوند به خانه‌هایی نزدیک‌تر به محل کارشان نقل مکان کنند.
## روایت نایت فرانک از نبض مسکن 56 کشور
بر اساس جدیدترین گزارش نایت فرانک، قیمت مسکن در 56 بازار مورد مطالعه، طی 12 ماه منتهی به ابتدای ماه ژوئیه، 3.3 درصد افزایش یافته است. همچنین، شتاب رشد قیمت مسکن اخیرا بیشتر شده و قیمت‌ها تنها در سه ماه گذشته 1.9 درصد جهش یافته است.
رشد قیمت مسکن هنوز به سرعت قبل از کرونا که سالانه بیش از 4 درصد بود، نرسیده است، اما روند صعودی نسبت به اوایل سال 2023 تقویت شده است.
همان‌طور که ذکر شد، در سه ماه گذشته قیمت‌ها 1.9 درصد بالا رفته که حتی نسبت به قبل از کرونا پرشتاب‌تر است. این نشان می‌دهد که بازار مسکن بسیار مستحکم است و در بیشتر مناطق قیمت‌ها افزایشی است.
## چالش‌های آینده بازار مسکن
در سال‌های آینده، بازار مسکن ممکن است با انواع و اقسام چالش‌ها مواجه شود، از نوسانات رشد اقتصادی و نرخ بهره گرفته تا ورشکستگی بانک‌ها.
با توجه به تحولات جمعیت شناسی، رشد شهرنشینی و محدودیت توسعه زیرساخت‌ها، کارشناسان معتقدند که قیمت مسکن در بلندمدت همچنان روند صعودی خود را حفظ خواهد کرد و حتی ممکن است با سرعت بیشتری نسبت به افزایش درآمدها رشد کند.
این به آن معناست که مسکن به عنوان بزرگ‌ترین دارایی جهان، جایگاه خود را بیش از پیش تثبیت خواهد کرد.
