## اجاره بها در سه ماه گذشته 42.8 درصد افزایش یافت!
**به نظر می رسد سیاست گذاری دولت در تعیین سقف دستوری برای اجاره بها نتیجه معکوس داشته و منجر به افزایش 42.8 درصدی اجاره بها در سه ماه گذشته شده است. این در حالی است که انتظار می رفت با توجه به کاهش تورم عمومی و قیمت مسکن، روند افزایش اجاره بها کندتر شود.**
با توجه به الزام قانونی برای تعیین سقف قیمت اجاره بها، این سوال مطرح است که وزیر راه و شهرسازی چه واکنشی نسبت به این سقف 25 درصدی نشان خواهد داد و چگونه می تواند با هماهنگی با قانون گذار، این سقف قیمت نامناسب را تغییر دهد؟
**در تابستان امسال، متوسط نرخ اجاره بها در کشور نسبت به دوره مشابه سال قبل رشدی 42.8 درصدی داشته است.** این رقم از داده‌های رسمی مرکز آمار ایران اخذ شده و نشان می‌دهد که نرخ تورم اجاره بها در تابستان امسال، بیش از دو برابر سطح نرمال (میانگین تاریخی رشد اجاره بها در کشور) قرار دارد.
**با وجود تعیین سقف 25 درصدی برای افزایش اجاره بها، داده های رسمی نشان از عدم اثرگذاری این مصوبه دولتی دارد**، به گونه‌ای که موجران و مستاجران قراردادهای اجاره خود را با نسبتی 1.7 برابر سقف دولتی تنظیم می‌کنند.
**این وضعیت مشابه تجربه آرژانتین است که در سال 2020 قانون تعیین اجاره بها توسط دولت را تصویب کرد.** در این قانون، علاوه بر تعیین سقف نرخ رشد اجاره بها، موجران موظف شدند قراردادهای اجاره را به مدت سه سال تنظیم کنند. طی سه سال اجرای این قانون، بخش قابل توجهی از موجران از بازار خانه اجاره قهر کردند و عرضه خانه در بازار 40 درصد کاهش یافت. در نتیجه، اجاره بها 27 برابر شد و بازار برای مستاجران از قبل نا امن تر شد.
**اما چرا ادعا می شود قانون سقف رشد 25 درصدی در بازار اجاره کشور نیز طی سه ماه اخیر تاثیر معکوس بر این بازار برجای گذاشته است؟**
طی ماه های اخیر، از سویی تورم مسکن کاهش داشته و از سوی دیگر از سرعت رشد تورم عمومی نیز کاسته شده است. با توجه به اثرگذاری این دو فاکتور بر بازار اجاره بها، انتظار می رفت که تورم اجاره نیز در تابستان امسال کاهشی شده و به حداقل 40 درصد برسد. اما داده های رسمی از آن حکایت دارد که این موضوع محقق نشده است.
**تنها پارامتر جدید وارد شده به بازار اجاره، اعمال سقف قانونی رشد 25 درصدی در تنظیم قراردادهای اجاره است.**
**عدم همخوانی سقف قانونی اعمال شده توسط دولت با رشد هزینه عمومی، باعث می‌شود تا بخشی از موجران، قید اجاره دادن خانه خود را بزنند یا به طریقی به فکر دور زدن آن باشند.** این موضوع به طور کلی باعث رشد بیشتر قیمت ها در بازار اجاره می شود.
**در حال حاضر، آزمون پاییزی پیش روی وزیر جدید مسکن قرار دارد.**
**غلامرضا سلامی، اقتصاددان، معتقد است اعمال سقف قیمتی بر قراردادهای اجاره خانه در کشور مغایر با تاکید قانون اساسی در محترم بودن حق مالکیت است.** به گفته او، جز در موارد خاص، دولت اجازه مداخله در مالکیت خصوصی افراد را ندارد. این قانون، ممکن است منجر به افزایش مراجعه به مراکز قضایی و رشد تعداد پرونده‌های قضایی در دادگستری کشور شود.
**همچنین، به دلیل ترس از عواقب قضایی، برخی موجران از اجاره واحد ملکی خود اجتناب می کنند.** این موضوع با کاهش عرضه آپارتمان اجاره ای تاثیر عکس بر بازار دارد.
**سلامی به دولت جدید و وزیر جدید راه و شهرسازی توصیه می کند در سریع ترین زمان نسبت به لغو سقف رشد قیمت موجر و مستاجر اقدام کرده و اجازه دهند تا بازار بر اساس شرایط حاکم بر آن پیش برود.**
**وی همچنین توصیه می کند که سقف قیمتی تعیین شده در قراردادهای اجاره را منعطف و به واقعیت عمومی اقتصاد کشور نزدیک کنند.**
**سلامی معتقد است که در شرایطی که در دنیا برای کاهش تورم اجاره به سراغ سیاست های تشویقی می روند، در ایران رویه ای معکوس در نظر گرفته می شود.**
**لایحه اصلاح قانون مالیات در نظر دارد که برای مالکینی با بیش از 150 متر خانه اجاره ای در تهران و برای مالکینی با بیش از 200 متر خانه اجاره ای در سایر شهرستان ها مالیات وضع کند.** این موضوع احتمالا بخشی از موجران را از بازار خارج کرده و به رشد نرخ اجاره بها کمک می کند.
**سلامی در خصوص اثرگذاری سیاست های تشویقی بر کاهش نرخ اجاره بها نیز گفت: در شرایطی که در دنیا برای کاهش تورم اجاره‌‌بها به سراغ سیاست‌‌های تشویقی می‌‌روند؛ در ایران رویه‌‌ای معکوس درنظر گرفته می‌شود. لایحه اصلاح قانون مالیات در نظر دارد که برای مالکینی با بیش از ۱۵۰ متر خانه اجاره‌‌ای در تهران و برای مالکینی با بیش از ۲۰۰ متر خانه اجاره‌‌ای در سایر شهرستان‌‌ها مالیات وضع کند. این موضوع احتمالا بخشی از موجرها را از بازار خارج کرده و به رشد نرخ اجاره‌‌بها کمک می‌کند. در عین حال قانون مقرر می‌دارد که واحدهای اجاره‌‌ای مطابق الگوی وزارت مسکن توسط سازندگان خصوصی در کشور با هدف اجاره دادن ساخته شود و این واحدها از مالیات معاف باشند، این بند قانونی تا به حال اجرایی نشده است.**
**وزارت مسکن این امکان را دارد تا با تشویق ساخت خانه با هدف اجاره و حمایت از سازندگان در این بخش نرخ رشد اجاره این واحدها را تعیین کند.**
**وزارت مسکن می‌تواند ساخت این واحدها را با تخصیص زمین به شکل اقساط و ارائه تخفیف در هزینه‌هایی نظیر صدور پروانه، عوارض و… ارزان تر تمام کند.**
**با کاهش هزینه ساخت مسکن، از موجر انتظار تنظیم قرارداد اجاره با قیمتی مد نظر دولت را داشته باشد. استفاده از زمین های واقع در داخل شهر برای ساخت این واحدهای مسکونی و عرضه خانه اجاره ای به اقشار کم درآمد می‌تواند با افزایش عرضه، نرخ اجاره بها در کل کشور را نیز کاهش دهد.**
