هفت خوان رونق مسکن چیست؟
## رکود مسکن: هفت خوان برای رسیدن به رونق
دنیای اقتصاد در گزارشی از گرانی و رکود به عنوان دو روی سکه بازار مسکن تهران سخن گفته است. افزایش قیمت‌ها در سال‌های اخیر باعث شده است که بخش قابل توجهی از مردم قدرت خرید خانه در تهران را از دست بدهند. در مقابل، افزایش هزینه‌های ساخت مانع از کاهش قیمت‌ها توسط سازندگان می‌شود، حتی اگر تقاضا در بازار وجود نداشته باشد.
شهرام آلبا، دبیر گروه معماری انجمن مهندسان مشاور معمار و شهرساز، با بررسی مشخصه‌های رکود در بخش مسکن کشور در سال جاری، هفت گام برای خروج از این وضعیت ارائه داده است.
به گفته آلبا، بخش قابل توجهی از مردم قدرت خرید خود را در بازار مسکن از دست داده‌اند و دیگر قشر متوسط درآمدی در میان خانوارهای ایرانی وجود ندارد. این موضوع یکی از عوامل اصلی بروز رکود در بخش مسکن کشور است. تنها حدود ۵ درصد از جامعه با درآمدهای قابل توجه، امکان خرید و فروش خانه را دارند و این گروه عمدتا در مناطق ۱ تا ۳ تهران معامله می‌کنند. این معاملات تاثیری بر رکود بازار ملک و ساخت و ساز ندارد.
رکود در معاملات مسکن کشور به بازار خانه‌های گران قیمت در مناطق ۱ تا ۳ نیز تا حدی سرایت کرده است و سازندگان فعال در این مناطق را نیز با چالش مواجه کرده است.
آلبا می‌گوید: در شرایط بحرانی رکود در بازار مسکن، سازندگان برای فروش خانه‌های ساخته شده و تامین نقدینگی به منظور آغاز پروژه‌های جدید، به تهاتر ملک و مصالح ساختمانی روی آورده‌اند. گاهی نیز بازار با عرضه یک ملک با قیمتی پایین‌تر از نرخ بازار به دلیل مهاجرت مواجه می‌شود. با توجه به افزایش تمایل به مهاجرت، شاهد افزایش چنین عرضه‌هایی هستیم که به دلیل ارائه تخفیف مناسب به فروش می‌روند. اما با توجه به سهم نسبتا محدود آن‌ها در معاملات مسکن کشور، تاثیر چندانی بر خروج بازار از وضعیت رکود ندارند.
وی ادامه می‌دهد: در شرایطی که رکود به بحرانی اساسی در مسیر ساخت و فروش مسکن در کشور تبدیل شده است و استمرار ساخت خانه را نیز با چالش‌های جدید مواجه کرده، قیمت‌های تمام شده بالا مانع از آن می‌شوند که بازار با فروکش قیمت مواجه شود.
مساله اصلی در بازار مسکن شهر تهران، قیمت تمام شده است. حداقل هزینه ساخت هر مترمربع خانه در تهران ۲۲ میلیون تومان برآورد شده است و سازندگان از قیمت ۲۵ تا ۲۷ میلیون تومانی در این زمینه سخن می‌گویند. با در نظر گرفتن مشاعات ساختمان، هزینه ساخت هر مترمربع خانه در تهران به ۳۰ میلیون تومان می‌رسد.
علاوه بر هزینه ساخت، قیمت بالای مسکن نیز بر هزینه‌های نهایی یک ساختمان می‌افزاید. قیمت سر به فلک کشیده زمین در تهران قیمت نهایی هر مترمربع خانه را به شدت افزایش داده است. برای شکست قیمت زمین در تهران، نیاز به تولید زمین است. منظور از تولید زمین، استفاده از ظرفیت لکه‌های بدون استفاده در سطح شهر یا همان قطعات ملکی قابل ساخت است.
## اقدامات ضروری برای عبور از رکود
آلبا پس از تشریح مسائل حاکم بر بازار مسکن کشور، راهکارهایی برای عبور از وضعیت کنونی ارائه می‌دهد.
وی می‌گوید: در شرایطی که هزینه نهایی قابل توجه ساخت مسکن مانع جدی افت قیمت مسکن در کشور است، «استفاده از ظرفیت لکه‌های خاکستری شهری با افزایش عرضه زمین» می‌تواند به کاهش قیمت تمام شده ساخت مسکن بینجامد. از جمله این لکه‌های خاکستری یا به اصطلاح زمین‌های ذخیره می‌توان به پادگان‌ها اشاره کرد که طبق مقررات باید ۲۰ سال قبل به بیرون محدوده شهر‌ها منتقل می‌شد. استفاده از ظرفیت زمین‌های قابل ساخت می‌تواند به کاهش قیمت زمین و در نهایت افت قیمت نهایی ساخت خانه در کشور و به‌خصوص کلان‌شهر‌هایی نظیر تهران کمک کند. «تعیین تکلیف واحد‌های اداری در بافت مسکونی» با ایجاد شهرک‌های اداری در زمین‌های خاکستری مناطق ۴ و ۵ تهران نیز با افزایش عرضه خانه می‌تواند زمینه ساز کاهش قیمت‌ها باشد.
وی می‌افزاید: در حال حاضر یک پروژه برج سازی در شرق تهران در جریان است؛ هر مترمربع از این پروژه با متوسط قیمت ۸۰ تا ۸۵ میلیون تومان پیش فروش می‌شود؛ این ارقام با قدرت خرید مردم همخوانی ندارد. با توجه به هزینه بالای مصالح و دستمزد، در صورتی که از قیمت زمین کاسته شود، می‌توان به کاهش قیمت امیدوار شد.
آلبا ادامه می‌دهد: بازنگری در مطالعات طرح جامع و تفصیلی شهر تهران و بازنگری در مقررات و ضوابط ساخت وساز در پایتخت باعث می‌شود تا به شکل منطقی «مجوز بلندمرتبه سازی بدون نیاز به امضای طلایی» در شهر تهران داده شود؛ به این ترتیب افزایش عرضه شفاف در پی بلندمرتبه سازی یا اجازه افزایش یک واحدی تراکم می‌تواند به کاهش قیمت تمام شده و قیمت مسکن کمک کند. البته بازنگری در طرح جامع شهر تهران پروژه‌ای عظیم است که نیاز به کار کارشناسی عظیمی دارد.
استفاده از نیرو‌های غیر زبده به علت کاهش هزینه تنها باعث افزایش آسیب خواهد شد. دبیر گروه معماری انجمن مهندسان مشاور معمار در ادامه به افزایش هزینه نیروی کار طی سال‌های اخیر اشاره کرد و گفت: در حالی که هزینه نیروی انسانی در قیمت تمام‌شده مسکن ۳۰ درصد بود؛ این رقم به ۴۰ تا ۵۰ درصد در سال‌جاری رسیده است. این در حالی است که با «صنعتی سازی مسکن، هزینه نیروی انسانی به ۲۸ درصد کاهش پیدا می‌کند» و این افت هزینه خود را در منطقی شدن قیمت خانه نشان می‌دهد.
وی در ادامه به ضرورت «کاهش حداقل متراژ» و «حذف اجبار تامین ۱۰۰ درصدی پارکینگ» در کاهش هزینه ساخت مسکن اشاره کرد و گفت: در تمام دنیا واحد‌های کم متراژ مجوز ساخت دارند و نیاز بخشی از اقشار جامعه به خانه را تامین می‌کنند. همچنین حذف اجبار به پارکینگ نیز ۳۰ درصد هزینه تولید را کاهش می‌دهد.
آلبا در ادامه «افزایش قدرت خرید مصرف‌کننده» را ضرورت غیرقابل اجتناب حل چالش رکود سنگین در بازار مسکن عنوان کرد و گفت: تا زمانی که حقوق و دستمزد ماهانه یک مهندس با ۲۰ سال سابقه کار به حداقل ۱۵۰۰ دلار نرسد؛ قدرت خرید مسکن احیا نمی‌شود و بازار مسکن از رکود خارج نخواهد شد. در واقع سطح دستمزد‌ها باید به میزانی برسد که قسط تسهیلات بانکی را پوشش دهد؛ در واقع یک فرد باید درآمد ماهانه ۶۰ میلیون تومانی داشته باشد تا از پس پرداخت ماهانه ۲۷ میلیون تا ۳۰ میلیون تومان قسط مسکن برآید.
