## ماراتن مسکن در تهران: یک و نیم قرن انتظار!
“ماراتن مسکن” خانوارهای ایرانی با وجود بهبود نسبی درآمد سالانه در سال ۱۴۰۲، همچنان ادامه دارد؛ اما برای تهرانی‌ها این ماراتن به شدت طولانی‌تر شده است. بررسی شاخص جهانی “مدت زمان انتظار برای صاحب‌خانه شدن” در بازار مسکن ایران نشان می‌دهد که خانوارهای شهری فاقد مسکن با سطح درآمد متوسط سال ۱۴۰۲ و نرخ پس‌انداز سال گذشته، پس از ۵۹ سال می‌توانند صاحب‌خانه شوند. این انتظار طاقت‌فرسا در تهران به ۱۵۲ سال می‌رسد.
شاخص مورد سنجش که باید زیر ۱۵ سال باشد، نشان می‌دهد که خانوارها نه تنها در “رفاه ملکی” قرار ندارند، بلکه “شدت فقر مسکن” در پایتخت به شدت افزایش یافته است. بررسی‌های دقیق‌تر نشان می‌دهد که کم و زیاد شدن مدت زمان این ماراتن در کشور و تهران، علل مشخص و قابل‌توجهی دارد. برای رسیدن به شرایط عادی و کاهش این مسیر طاقت‌فرسا، “ریسک‌زدایی از اقتصاد” ضرورت دارد. این امر منجر به رشد اقتصادی، بهبود درآمدها و ثبات قیمت مسکن خواهد شد. این فرمول در سال ۹۶ به طور کامل، این ماراتن را حذف کرد.
“قدرت خرید” و “قیمت مسکن” در سال ۱۴۰۲، به لحاظ “رها شدن از ماراتن خرید خانه اول”، هیچ تغییری نسبت به سال‌های ۹۷ تا ۱۴۰۱ نداشته است. با این وجود، مدت زمان “انتظار” در کشور تا حدودی کاهش یافته اما در تهران به طور نگران‌کننده‌ای افزایش یافته است. هر سال، با انتشار گزارش رسمی درآمد و هزینه خانوارهای شهری ایران، دو شاخص جهانی “رفاه ملکی یا فقر مسکن” ایرانی‌ها مورد سنجش قرار می‌گیرد.
در این گزارش، با استفاده از گزارش جدید مرکز آمار از درآمد خانوارها در سال ۱۴۰۲، شاخص “دسترسی به مسکن” و شاخص “مدت زمان انتظار تا صاحب‌خانه شدن” در تهران و کشور محاسبه شده و علل تغییرات قابل‌توجه آنها در سال گذشته همراه با مسیرهای کاهش ماراتن مسکن به روال طبیعی مورد بررسی قرار گرفته است. شاخص “دسترسی به مسکن” بر اساس نسبت “قیمت خرید یک خانه متعارف و مناسب (۱۰۰ مترمربعی)” به درآمد سالانه خانوار محاسبه می‌شود. عدد طبیعی این شاخص (طبق تعریف سازمان ملل) باید زیر ۵ باشد، به این معنی که یک خانوار پس از حداکثر ۵ سال باید بتواند با درآمد سالانه خود، صاحب مسکن شود.
با توجه به اینکه همه درآمد نمی‌تواند صرف پس‌انداز برای خرید مسکن شود، از شاخص دیگری به نام “مدت زمان انتظار تا صاحب‌خانه شدن” استفاده می‌شود که “میزان پس‌انداز سالانه” را ملاک “قدرت خرید مسکن” قرار می‌دهد. در بسیاری از کشورها، معمولا میزان پس‌انداز حدود ۳۰% در نظر گرفته می‌شود. در این صورت، یک خانه اولی باید بتواند با پس‌انداز طبیعی سالانه خود، حداکثر پس از ۱۵ سال، صاحب‌خانه شود.
## مدت زمان انتظار تا مسکن در ۱۴۰۲
بررسی‌ها نشان می‌دهد که در کشور ۱۱.۹ سال طول می‌کشد تا یک خانوار شهری بتواند صاحب مسکن شود. این مدت زمان در تهران ۲۰ سال است. این محاسبات با فرض آن است که “میزان رشد قیمت مسکن با میزان افزایش درآمد خانوار” برابر باشد، در حالی که در اکثر سال‌ها، تورم مسکن به مراتب بیشتر از نرخ تقویت مالی افراد بوده است. روند تغییرات این شاخص قابل توجه است. سال گذشته، شاخص “دسترسی به مسکن” در کشور به میزان خفیفی کاهش یافت (یک ماه) اما در تهران ۳ سال بیشتر شد. برای سنجش دقیق “زمان ماراتن مسکن”، لازم است از شاخص “مدت زمان انتظار تا صاحب‌خانه شدن” استفاده کرد.
برای این شاخص، ابتدا “نرخ پس‌انداز خانوارهای شهری در کشور و تهران” باید محاسبه شود. بر اساس گزارش رسمی، خانوارهای شهری در کشور و تهران در سال گذشته به ترتیب ۲۰% و ۱۳% از درآمد سالانه خود را پس‌انداز کردند. در حال حاضر، “مسیر خانه اولی‌ها” تا کلید مسکن در کشور ۵۹ سال و در تهران ۱۵۲ سال است. این مسیر بر اساس درآمد، نرخ پس‌انداز و قیمت مسکن در سال ۱۴۰۱، برای کشور ۷۴ سال و برای تهرانی‌ها ۱۱۲ سال زمان‌بر بود. اما اکنون فاصله تا کلید خانه اول برای خانوارهای شهری در کشور ۱۵ سال کم شده و برای خانوارهای ساکن پایتخت “۴۰ سال” طولانی‌تر شده است.
## تشدید فقر مسکن در تهران؛ چرا؟
بررسی‌ها نشان می‌دهد که “مدت زمان انتظار برای خرید خانه اول” در بازار مسکن تهران ۱۰ برابر “نرم جهانی” است و در عین حال، وضعیت بد سال ۱۴۰۱، در سال ۱۴۰۲ بدتر شده است. “جهش دوباره قیمت مسکن در سال ۱۴۰۲” مهم‌ترین عامل دورتر شدن زوج‌های تهرانی فاقد مسکن از کلید مسکن است. سال گذشته قیمت اسمی مسکن در تهران نزدیک به ۷۰% افزایش یافت که بیش از ۲۰ واحد درصد از تورم مسکن ۱۴۰۱ بیشتر بود. پارسال همچنین “قیمت واقعی” مسکن در تهران حدود ۲۰% جهش کرد که این نیز “شدید” بود.
“رشد کمتر دستمزدها و درآمد سالانه تهرانی‌ها” از یک سو و “سقوط نرخ پس‌انداز خانوارهای تهرانی” از سوی دیگر (در سال ۱۴۰۲ نسبت به ۱۴۰۱) سبب شد “ماراتن کلیدخانه در پایتخت” کار را برای خانه اولی‌ها “غیرممکن” کند؛ ۱.۵ قرن انتظار یعنی “ماموریت غیرممکن.” در کشور اما “مدت زمان انتظار تا صاحب مسکن شدن” به دو علت در سال ۱۴۰۲ نسبت به سال ۱۴۰۱، کاهش محسوس داشته است. علت اول، رشد ۱۰ درصدی درآمد واقعی خانوارهای شهری در کشور و همچنین رشد بیشتر درآمد اسمی آنها در مقایسه با رشد قیمت مسکن است که باعث شد فاصله قدرت خرید تا حدودی نسبت به قیمت مسکن تقویت شود. علت دوم نیز “تقویت نرخ پس‌انداز خانوارها در کشور” است. سال ۱۴۰۱، این نرخ در کشور ۱۶% بود اما در سال ۱۴۰۲، بر اساس نسبت درآمد و هزینه، نرخ پس‌انداز خانوارهای شهری به ۱۸% افزایش یافت.
قدرت پس‌انداز خانوارهای غیرتهرانی در سال گذشته به مراتب بیشتر از تهرانی‌ها بود. این می‌تواند یک علت اصلی داشته باشد و آن، “سطح بالای اجاره‌بها و تورم اجاره در تهران نسبت به سایر شهرها” است. هر چند قیمت مواد غذایی، حمل‌ونقل، پوشاک و سایر هزینه‌های زندگی در تهران طی سال گذشته احتمال خیلی زیاد، بیشتر افزایش پیدا کرد در مقایسه با دیگر شهرها. مقایسه اوضاع مالی و درآمدی خانوارهای تهرانی با وضعیت کشوری و در عین حال روند رشد متفاوت هزینه مسکن به گونه‌ای است که با قیمت‌های سال ۱۴۰۲، “ماراتن تهرانی‌ها برای کلید مسکن ۲.۶ برابر کشوری است.”
## وقتی “برجام” بود، “ماراتن” نبود
امروز این پرسش باید برای سیاستگذار مسکن و البته فراتر از آن، مقامات دولت چهاردهم در مواجهه با ماراتن فرسایشی خانه اولی‌ها به وجود بیاید؛ “خانوارهای ایرانی در چه شرایطی می‌توانند دوره طبیعی تا خانه‌دار شدن را تجربه کنند؟” بررسی‌ها “تجربه خوب زوج‌های ایرانی در سال‌های ۹۵ و ۹۶” و بهتر از آن، دهه ۷۰ را معرفی می‌کند.
سال ۹۵ و سال ۹۶، یعنی مقطعی که اقتصاد ایران به واسطه برجام، شاهد رفع تنش‌های اقتصادی ناشی از حل ریسک‌های غیراقتصادی بود، “مدت زمان انتظار برای صاحب مسکن شدن” در کشور به زیر ۱۵ سال کاهش پیدا کرد. آن زمان، بخش قابل‌توجهی از خانه اولی‌ها توانستند از “آرامش دو ساله قیمت مسکن” و “بهبود چشمگیر قدرت خرید ناشی از رشد حدود ۲۰ درصدی درآمد واقعی خانوارها”، صاحب خانه شوند. آن تجربه مشخص می‌کند، “بهبود شرایط رشد اقتصادی تحت پشتیبانی شرایط سیاسی بین‌المللی، بزرگ‌ترین کمک را به خانوارها در بخش مسکن خواهد کرد.”
اواخر دهه ۷۰ نیز شرایط به گونه‌ای بود که ایرانی‌ها با پس‌انداز سالانه خود می‌توانستند ظرف ۱۲ سال صاحب مسکن شوند. دو روز پیش رئیس جمهور در اولین نشست خبری خود، بار دیگر به اهمیت موضوع رفع ریسک‌های غیراقتصادی برای رونق اقتصادی اشاره کرد. در صورتی که پیش‌بینی شود آنچه مسعود پزشکیان برای دولت چهاردهم در مسیر حل موانع “رفاه خانوارها” تعریف کرده است به سرانجام می‌رسد، می‌توان انتظار کاهش تدریجی شرایط سخت صاحب‌خانه شدن را در سال‌های پیش رو داشت.
