سه سناریوی مهم برای آینده بازار مسکن
## کاهش ازدواج و آینده نامعلوم بازار مسکن
کیان آنلاین – گزارش اخیر دنیای اقتصاد نشان می‌دهد که ورود متقاضیان جدید به بازار مسکن، چه برای خرید و چه برای اجاره، در مقایسه با دهه ۹۰، با کاهش ۲۰ درصدی مواجه شده است. این رقم در مقایسه با ابتدای دهه ۹۰، به ۳۵ درصد می‌رسد.
به نظر می‌رسد عوامل متعددی در این کاهش نقش دارند، از جمله کاهش جمعیت جوان در سن ازدواج ( متولدین دهه ۶۰)، مشکلات اقتصادی و اجتماعی که تمایل به ازدواج را کم کرده، گرایش به سمت مجرد ماندن و افزایش هزینه‌های زندگی
با توجه به اینکه کاهش آمار ازدواج امری اجتناب‌ناپذیر به نظر می‌رسد و به تضعیف تقاضا برای مسکن منجر خواهد شد، تحلیل آینده این بازار برای سرمایه‌گذاران اهمیت فراوانی دارد.
در این میان، بهبود شرایط اقتصادی و افزایش خانوارهای تک نفره (به دلیل تغییر سبک زندگی) می‌تواند تا حدی کاهش تقاضا را جبران کند.
مرکز آمار ایران در جدیدترین گزارش خود، آمار سالانه ولادت، مرگ و میر، ازدواج و طلاق را در سال ۱۴۰۲ منتشر کرده است. این داده‌ها اهمیت زیادی برای تحلیل بازار مسکن دارند، چرا که به طور مستقیم بر تقاضا برای مسکن اثر می‌گذارند. برای مثال، میزان ولادت، آینده بلندمدت تقاضای مسکن را تحت تاثیر قرار می‌دهد.
کاهش ازدواج و افول تقاضا
تقاضا برای مسکن عوامل متعددی را در بر می‌گیرد، از جمله میزان ازدواج، طلاق، مرگ و میر، نرخ تخریب ساختمان‌های کلنگی و روند رشد خانوارهای تک نفره. با توجه به اینکه میزان مرگ و میر طی دهه‌های اخیر تغییر چندانی نداشته است، تاثیر آن بر تقاضا در بازار مسکن محدود است.
بر اساس آمار مرکز آمار ایران در سال ۱۴۰۲، ۴۸۱ هزار و ۳۹۴ ازدواج ثبت شده است. این کمترین میزان ازدواج ثبت شده از سال ۱۳۷۵ به بعد است.
میانگین ثبت ازدواج طی دهه ۹۰، ۹۸۵ هزار نفر و در دهه ۸۰، ۷۶۴ هزار نفر بوده است.
هر ازدواجی به منزله یک تقاضا در بازار مسکن است که بسته به وضعیت اقتصادی هر خانواده، به سمت بازار اجاره یا خرید خانه هدایت می‌شود.
آمارها نشان می‌دهد که میزان ثبت ازدواج طی ۳ سال گذشته ( از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۲) به طور میانگین برابر با ۵۲۵ هزار مورد بوده است. این به معنای کاهش ۳۰ درصدی نسبت به دهه ۹۰ و ۳۱ درصدی نسبت به دهه ۸۰ است.
در اواخر دهه ۸۰ و ابتدای دهه ۹۰ که از آن به عنوان “عصر ازدحام ازدواج” یاد می‌شود، به طور میانگین سالانه حدود ۸۰۰ هزار ازدواج ثبت می‌شد.
این در حالی است که طی سال‌های گذشته از دهه جاری، میزان ثبت قرارداد اجاره نسبت به آن دوران افتی ۳۵ درصدی داشته است. این کاهش ثبت ازدواج به طور مستقیم بر تقاضا برای خانه تاثیر منفی گذاشته است.
جهش طلاق و رشد تقاضای مسکن
در حالی که افت ثبت ازدواج تاثیر منفی بر تقاضای مسکن از سوی خانه اولی‌ها داشته است، رشد ثبت طلاق عامل مثبتی برای رشد تقاضای خانه در کشور بوده است. طی سال ۱۴۰۲، ۲۰۲ هزار طلاق در کشور به ثبت رسیده است.
طی دهه جاری سالانه در محدوده ۲۰۲ تا ۲۰۴ هزار طلاق به ثبت رسیده است که رکورد تاریخی ثبت طلاق در کشور است.
به طور معمول به ازای هر ۲ مورد طلاق ثبت شده، یک مورد تقاضای خانه جدید وارد بازار مسکن می‌شود. در واقع با طلاق، یک خانواده به ۲ خانواده منفک می‌شود و خانه فعلی به یکی از طرفین تعلق گرفته و یک تقاضای جدید وارد بازار می‌شود.
میزان متوسط ثبت طلاق در دهه ۸۰ برابر ۹۱ هزار مورد و در دهه ۹۰ برابر ۱۶۸ هزار مورد بوده است. این در حالی است که میزان ثبت سالانه طلاق در دهه جاری به ۲۰۳ هزار مورد رسیده است. بنابراین طی دهه جاری میزان ثبت طلاق نسبت به دهه ۹۰ رشد حدود ۱۹ درصدی داشته و نسبت به دهه ۸۰ نیز تقریبا ۲ برابر شده است.
